Calculadora do
Custo Real do Aluguel
O valor anunciado é só o começo. Descubra o quanto você vai pagar de verdade todo mês, com condomínio, IPTU, seguro fiança e contas incluídos.
Em média, o custo total real de um aluguel em SP é 50% a 70% maior do que o valor anunciado. Use a calculadora abaixo para não ser pego de surpresa.
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Preencha o valor do aluguel ao lado e clique em Calcular para ver o custo real completo.
O que está por trás do preço anunciado?
Os portais mostram só o aluguel. Mas alugar um imóvel em SP envolve muito mais do que esse número. Entenda cada custo para não ter surpresas no bolso.
Condomínio
Normalmente 15% a 30% do valor do aluguel
O condomínio cobre portaria, manutenção das áreas comuns, elevadores, piscina, academia e limpeza. Em prédios mais simples pode ser R$300. Em condomínios com infraestrutura, passa de R$1.000.
IPTU
Pode ser cobrado do inquilino em parcelas mensais
O IPTU é um imposto municipal calculado sobre o valor venal do imóvel. Muitos contratos transferem esse custo ao inquilino. Em SP, a alíquota residencial fica entre 0,5% e 1,5% ao ano — dependendo do bairro e do valor do imóvel.
Seguro Fiança
Equivale a ~25% do aluguel por mês (3x ao ano)
O seguro fiança substitui o fiador. É pago mensalmente e garante ao proprietário que ele receberá o aluguel mesmo se você não pagar. O custo anual gira em torno de 3x o valor do aluguel — ou seja, R$3.500 de aluguel = R$875/mês no seguro.
Luz, Água e Gás
Entre R$250 e R$450 mensais em média
Contas básicas que a maioria das pessoas esquece de incluir na conta. Luz em SP custa em média R$120 (single) a R$250 (família). Água entre R$50 e R$100. Gás encanado ou botijão de R$50 a R$80.
Custo estimado por bairro em SP
Apartamento de 1 dormitório, com todos os encargos. Valores médios para 2026.
| Bairro | Zona | Aluguel anunciado | Custo real total | Diferença |
|---|---|---|---|---|
| República | Centro | R$ 1.850 | R$ 3.031 | +63% |
| Liberdade | Centro | R$ 2.250 | R$ 3.622 | +60% |
| Bela Vista | Centro | R$ 2.650 | R$ 4.213 | +58% |
| Consolação | Centro | R$ 3.000 | R$ 4.731 | +57% |
| Lapa | Oeste | R$ 3.000 | R$ 4.731 | +57% |
| Tatuapé | Leste | R$ 3.250 | R$ 5.099 | +56% |
| Perdizes | Oeste | R$ 4.150 | R$ 6.429 | +54% |
| Vila Madalena | Oeste | R$ 4.150 | R$ 6.429 | +54% |
| Pinheiros | Oeste | R$ 4.500 | R$ 6.946 | +54% |
| Moema | Sul | R$ 5.250 | R$ 8.053 | +53% |
| Vila Olímpia | Sul | R$ 5.500 | R$ 8.423 | +53% |
| Itaim Bibi | Sul | R$ 6.500 | R$ 9.900 | +52% |
| Jardins | Centro | R$ 8.250 | R$ 12.484 | +51% |
* Estimativas baseadas em médias de mercado de 2026. Valores variam de acordo com o imóvel específico.
O que acontece quando você não faz essa conta
Imagine que você encontrou um apartamento incrível em Pinheiros anunciado por R$3.000. Caiu bem no orçamento. Você assina o contrato animado.
Primeiro mês: chega o boleto do condomínio — R$650. Depois o IPTU parcelado —R$180. O seguro fiança, que ninguém te explicou direito — R$750. Luz — R$130. Água — R$70. Internet —R$100.
Total real: R$4.880/mês. 63% a mais do que o valor anunciado.
Esse cenário não é exceção — é a regra em São Paulo. E não é culpa de ninguém ter escondido: cada custo tem um motivo e está no contrato. O problema é que nenhum portal de anúncio mostra a conta completa.
Por isso criamos essa calculadora. Para que você entre num aluguel com os olhos abertos, planejamento real, e sem aquela sensação de sufoco no final do mês.
Como reduzir o custo real do seu aluguel
Use plataformas sem burocracia de fiador
O QuintoAndar e o Airbnb para temporada eliminam o custo do seguro fiança tradicional. Você pode economizar até R$800/mês dependendo do valor do aluguel.
Ver imóveis sem fiador no QuintoAndar →Negocie o IPTU e o condomínio antes de assinar
Muitos proprietários topam incluir o IPTU no valor do aluguel ou até assumir parte do condomínio — especialmente se o imóvel está parado há tempo. Sempre pergunte.
Compare bairros com custo real, não só com aluguel
Morar em Consolação com aluguel de R$2.200 pode sair mais barato no total do que morar em Moema com aluguel de R$2.800 — dependendo do condomínio do prédio. Use nossa tabela acima para comparar.
Considere o seguro residencial no lugar do fiança
O seguro residencial protege seus bens e é obrigatório por lei. Mas ele é bem mais barato que o seguro fiança. Se o proprietário aceitar caução (depósito de 3x o aluguel), você elimina o custo mensal do fiança.
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